选战开锣,自住房增值税海外买家税成为焦点

选战开锣,自住房增值税海外买家税成为焦点
 

加拿大总理特鲁多本周三访问Rideau Hall,要求加拿大总督朱莉帕耶特解散国会。加拿大大选日定在10月21日,在此期间各大政党将开始正式竞选活动。
 
自由党宣布了政府的拨款计划,而保守党领袖希尔和新民主党领袖辛格则抨击自由党政府的政绩。自由党承诺如果当选,将扩大对现有地区的首次购房刺激计划。目前在大温哥华和大多伦多地区推出的这项首次购房计划中,房屋房屋总价不能超过五十万加币。自由党宣布的新政中,对于大温哥华和大多伦多地区热门房地产市场的潜在买家,贷款的总额上升到789000加币,这个数字是申请者自己负担的贷款和CMHC补贴的部分的总和。
 
 
 
自由党同时也宣布,将在全国推广针对海外买家的投机税。他表示将效仿卑诗省和安省已经征收的海外买家税增加联邦投机税,这个1%是在各省份征收税的基础上加征的。
 
不过最吸引眼球的,莫过于近日网络上有一份信件,里面提到自由党国会议员和联邦住房事务部门的官员,一起提出了一项开征出售自住房的资本增值税。
 
众所周知按照目前的税法,出售自住房的资本利得部分是不用交税的,而新方案的构想是:自住房如果在入手一年后出售,将要缴50%的资本增值税;两年后出售,将缴25%的资本增值税;三年后出售,将缴15%的资本增值税;四年后出售,将缴10%的资本增值税;五年后出售,将缴5%的资本增值税。
 
表面看上去,这个做法与BC省打击炒房的措施类似,主要希望自住房是真正用来自己住的,而不是用来炒的,不过,真要执行起来,恐怕又会增加不少税负。
 
现在的加拿大,干什么工作也不如买房子,全面炒房如火如荼,多伦多房价这些年的涨幅,让美国分析师都看傻了,诺贝尔经济学获奖者席勒博士都闭口不敢再谈加拿大房地产,随便一个楼盘开盘就被一抢而空。
 
随着房地产价格脱缰野马般的越发不可收拾,加拿大政府祭出海外买家税,已经让房地产市场降温。在这个基础上,如果在征收自住房的增值税,无疑将让市场买卖活跃度进一步下降。很多人拿这条不明真伪的消息作为选举的工具,其实,就事论事,加拿大政府的财政赤字如此严重,而且石油经济熄火,贸易纷争不断,加拿大百叶凋零,只有地产一枝独秀。
 
因此,无论哪个党派当选,从房地产市场攫取一些利润来补贴政府的债务黑洞,都将是无法避免的,只是从哪个角度入手而已。
 
 
 
其实,自去年特鲁多自由党政府公布第一个预算案之后,关于资本增值税的谣传就开始在坊间流传开,随着加拿大房价不断上涨,房屋资本增值税的问题一直是许多房东所担忧的。
 
从税局的数据看,大部分缴纳资本增值税的都是高收入人士,就拿2017年的报税记录来说,81%的缴纳资本增值税的人报税收入都在十万以上,这些高收入人士里,58%的人收入都高于25万加元!
 
 
 
仅仅从政府数据看,如果提高资本增值税,真正受到影响的只有1%的加拿大人!这就是像政府所许诺的那样,给中产阶级减税,让这些富人多缴税,提高普通人的福利,多么完美的计划啊!
 
政府认为,增加资本增值税,将会从加拿大富人手中多征收数以十亿加元记的税收。但事实并非如此,增值税提高对投资房地产影响不可小觑。
 
根据investor Economics 投资者经济学机构的调查显示,今年加拿大人的财富自2008年金融海啸以来首次出现下降,越来越多的人不得不将有限的资金用来支付债务利息,特别是房贷利息。
 
根据加拿大统计局的数据,在温哥华和多伦多的居民,债务和收入比例超过200%的人数不断飙升,很多城市居民五万的家庭收入却有高达十万加币以上的各种债务。
 
正常的年份里,加拿大人的投资资金流在1400亿加币,而在债务的压力下,刚刚过去的2018年,大约450亿加币的投资资金流出,Investor Economics 机构的高级分析师表示,这些钱没有进入股市,没有进入存款,没有进入RRSP和TFSA储蓄,竟然都是用来还债的。但是最可悲的是,尽管人们拼命还债,可是加拿大总体债务水平还是在上升!
 
 
 
截止到2018年,加拿大人的金融资产总额约为4.4 万亿加币,但是,如果我们看一下其分布情况,就会觉得非常惊讶。上图只是2015年的加拿大金融资产分布情况,现在的真实情况比这张图还要严重。就以2015年的3.1万亿加币金融资产分布状况看,大约120多万家庭的金融资产占据加拿大全部金融资产的77%!剩下90%的家庭的金融资产都在五十万加币以下!
 
大部分普通加拿大人的钱都到哪里去了呢?这个问题恐怕大家都心知肚明吧,这两年来,股票和基金涨势如虹,但是大部分人都没有投资到股市,相反,我管理的很多客人,纷纷把RRSP的钱取出来买第二套投资房产。
 
以管窥豹,加拿大房地产的热潮,正是普通人积极参与才造成的热火朝天局面。从现在的房地产局面看,已经是全民皆房,谁没有第二套投资房的话,会被别人用怪异的眼光看待视为另类!
 
当普通人的主要财富都在房地产这个领域时,政府就开始打主意了,Follow the Money 永远不会错!现在加拿大政府负债深重,自由党执政四年里加拿大政府债务继续飙升,去年的联邦政府预算中,政府表示在未来十年要进行大规模的基础设施建设,但是至今雷声大雨点小,原因就是被巨额利息支出所拖累,而无法施展拳脚。如果政府征收额外的资本增值税,无疑会缓解现行的政府债务压力。
 
 
 
从这个角度看,政府提出自住房的资本增值税,其实不是打击的富人,而是要在投资房的市场上分一杯羹。政府如果真的对自住房资本增值税下手,那么,设想一下,当您的投资房产出售时,政府按照持有年份征收资本增值税,怎么会不影响到您的房产投资呢?
 
投资者经济学的分析人员认为,在未来十年里,70%的加拿大退休老人没有存储足够的退休资金,平均退休都低于十万加币,他们的主要资产都在房子里。如果利用房子,特别是自住房的财富来维持退休生活,成为一个重要的课题。如果政府开始在自住房卖出时征税,那么以房养老的资金将会被政府抢夺走一部分,这无疑会令这些靠房子来维持老年退休生活的人们雪上加霜。
 
加拿大资本收益税演变小史
 
1972以前:加拿大不收资本收益税
 
1972-1989:加拿大资本收益税率50%
 
1990-1997:加拿大资本收益税率75%
 
1998-1999:加拿大收资本收益税率66.7%
 
2000:加拿大资本收益税率75%
 
2001-2016:加拿大资本收益税率50%
 
2019- ?
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